• 讀者投稿

「新」街市爭奪戰 還靠諮詢化解

撰文:天水圍民生關注平台

行政長官林鄭月娥自宣佈復建天水圍公營街市以來,對籌建進度三緘其口,本月初她突然於非正式場合透露少許進展,近日有消息傳出當局將於10月公布選址。面對天水圍居民因選址問題產生「南北紛爭」,當局仍然拒絕展開公眾諮詢,正突顯林鄭氣傲心高的施政風格,並無因當選特首而改善。天水圍物價高企使民怨不斷累積,倘若政府沿用集權模式規劃公營街市,不但嬴不到民心,更會葬送扭轉天水圍發展失衡的良機。


兩度擱置的「新」街市

外界普遍認為,天水圍的公營街市是今屆政府「持數」的民生項目,但未必知道項目在過去25年,因經濟同政治等因素與當區居民兩度「擦身而過」,居民的苦難其實是由一份祕密協議引起。


港府於1983年委託顧問公司研究制定天水圍發展藍圖,提出在市中心興建一座 街市,可是當局與發展商「巍城」公司簽訂祕密協議,使當局不可興建太多商業設施;據解密政府檔案記載,「巍城」在1987年8月反對興建公營街市,指出此舉會對旗下商場構成競爭,當時區域市政總署(區署)更認為項目有違一貫政策,最終這個原定1994年底落成的項目便胎死腹中。耐人尋味的是,1996年城規會接獲的市中心住宅發展申請中,竟然包含一個1000平方米、可容納30至34檔的街市,但該設施在1999年的修訂申請中被剔除,筆者曾向城規會申請查閱相關文件求證但不果,但相信修訂原因是與鄰近附設濕貨超市的購物商場在同年落成有關,該商場正是今天的「置富嘉湖」。上述市中心項目最終成為今日的私人屋苑「柏慧豪園」。


翻查元朗區議會的文獻,該會早在1998年3月動議討論天水圍街市不足的問題,綜合當時規劃署和區署在會上的回覆,表示預計天水圍人口於2003年會升至32萬,正研究是否需要於天北興建街市,區署並會在得到區域市政局(區局)同意後動工,惟當局自2000年區局解散後無再跟進有關項目。曾任發展局長的林鄭月娥在2011年立法會會議上表示,知悉規劃署曾在1999年進行相關研究,並相信區署考慮過一系列因素後,決定無須在天水圍興建街市,代表街市項目已被第二次擱置。


財團俎上之肉 政府長期漠視

縱使祕密協議已於2002年撤銷,但區內本由房委會和地產商管理的零售設施,因應前者於2005年拆售旗下資產上市後,驟然形成「南長實,北領展」的社區格局,在長期欠缺公營街市的競爭下,區內居民要默默忍受高企物價,生活百上加斤。


目前天水圍五個街市中有四個屬於領展旗下,每個街市平均服務約5.7萬名居民,但這些街市全部集中在西部,東部屋苑只有三間超級市場和數間設於「天一商城」的新鮮糧食店;在前年「天一商城」落成前,不平均的街市分佈令東部居民的生活非常不便,以往他們若要購買新鮮食品,寧可花至少5至10分鐘前往西部的街市,都甚少選擇附近的超市,此實際有違住宅區自給自足的原則。雖然東部居民現時可依靠「天一商城」新鮮糧食店購物,但那些店舖部分屬於連鎖式經營,長遠會不利於區內物價競爭和購物選擇,而且商舖日常營業帶來的衞生及阻街問題,至今仍然難以根治。既然「天一商城」位處商業用地,街市又屬於該類用地經常准許的用途,為什麼商場建成時無提供街市?


翻查賣地記錄,該幅用地早在1999年3月被納入《供申請售賣土地儲備表》(俗稱「勾地表」)內,直至2012年3月始售出,換言之土地已被閒置至少10年。當局既然知道該幅土地因市況差而未能售出,而且區內缺乏用地興建公營街市,該及早考慮收回用地興建街市,或增設興建公共街市的賣地條款,甚至容許加入住宅用途以提高投資者的投地意欲,加快發展,以便該街市應付區內持續上升的購物需求,可是當局最終未有施加有關賣地條件,斷送引入競爭的良機。


時至今日,區內還有三個住宅項目正在施工,預計落成後將新增約1.7萬人口,當局若仍墨守成規,拒絕興建新公營街市,天水圍現有街市將承受更大的服務壓力,物價亦可能隨之水漲船高,無助解決領展壟斷。


集權式規劃 礙建立共識

隨著更多歷史資料曝光,我們可見政府歷年來以天水圍居民福祉作代價,不斷榨取天水圍土地資源的「好處」:用盡土地建屋、出售公屋商業設施,到上屆政府提出以洪水橋新公營街市解決區內物價問題,種種政策不僅使社區發展失衡,更是徹頭徹尾地挑戰居民的生活尊嚴,今日政府反倒要為公營街市覓地而進退失據,這個報應完全是她自討的。政府自發展天水圍以來,理應知道居民對街市服務的需求會持續增加,因此絕不應該在早期規劃零售設施時,視超市為居民購買新鮮食品的另一途徑,並應及早預留用地興建公營街市。


今日天水圍的土地經已所剩無幾,每一幅土地都務必小心規劃,以充分利用發展潛力及應付區內長遠所需。筆者相信,倘若區域市政局至今仍然運作,以其財政自主和對選民負責的特點,本應能及早凝聚居民共識,繼而促成具代表性的街市方案,並付諸實行。反觀政府如今仍然掌握市政權力,全盤決定街市項目的選址及設計,區議會的討論卻淪為「口水戰」,其動議對政府不具約束力,沒有決策權的居民只好望天打掛,奢求政府盡快公布方案。這種集權式規劃的壞處,在於當局根據內部評估所推出的方案,往往與民間想法和需要產生落差,不受重視的居民聲音自然會化為無法消弭的紛爭,「離地」的方案長遠更會葬送改善社區發展的機會,禍及下一代居民的福祉。


筆者如非從傳媒朋友探得風聲,實在不知道項目正研究得「如火如荼」,更一度以為落成日會變得遙遙無期。今屆政府聲稱會做到施政「與民共議」,但政府今天寧以「擠牙膏」形式交代項目進度,都不推展公眾諮詢來縮窄居民的分歧,更對越趨激烈的居民爭論撒手不理,筆者對林鄭反口覆舌、不尊重居民意見的施政態度予以譴責。


選址背後的隱憂

天水圍是一個以住宅為主的新市鎮,南部原規劃了充足的工業用地,但被政府於90年代起改劃成房屋用途。筆者發現,即使港府開發屬於祕密協議範圍外的天水圍北(天北)時,亦無劃出特定政府、機構及社區(G/IC)用地來興建街市,為今天新街市選址的爭議埋下伏線。時至今日,區內幾乎所有G/IC用地均有長遠用途,而且多數位置偏僻,部分被推選為興建公營街市的用地,背後隱藏著土地用途衝突的可能,實在需要正視。


以鄰近天水圍醫院的食環署車廠用地為例,筆者去年4月與一眾民間團體會見食衞局官員,對方表示若選用這幅用地興建街市,除與醫院擴建計劃產生衝突外,亦會增加生物安全風險,因為日常街市運作涉及活雞買賣和產生大量易腐爛的廢物,影響病人的健康,另外街市貨車或要與緊急車輛共用天壇街出入,交通阻塞可能威脅送院病人的生命,故此筆者不認為食環署車廠用地是一個理想的選址。


另一個值得商榷的選址是天暉路女童軍活動中心。該用地早於1997年被預留作警區警署用途,後來被列入立法會財委會1998-99財政年度展開的工程計劃。2009年10月,警務處長鄧竟成於區議會會議上稱,由於本港土地資源緊張,即使處方日後需要興建警署,亦未必獲得土地,因此對於交出該地用作其他用途的建議表示有保留,政府則於2010年初將用地批給女童軍總會成立活動中心。警方至今未明確交代天水圍警分區何時「升格」和有否另行物色警署的選址,令人擔心當局貿然動用該地興建街市,未來警區警署將無地興建,衍生另一個規劃難題。


大街市的謎思

天水圍公營街市選址爭議,源於南北部居民的需求如何由單一公營街市滿足的假設,以及如何協調各選址的長遠規劃用途。據了解,當局傾向參考大埔墟街市的模式,選用靠近市中心的位置,興建包含街市、熟食檔和康體設施的大樓。當局稱「龍頭」街市的好處在於使用效益高,再配合策略性集體運輸接駁,令服務範圍幅射更多周邊地區。天水圍的社區格局是以呈東北方向伸展,南北部各設一個中央公園和市中心,公園周邊的住宅區由輕鐵連接,但在此種城市設計下的市中心需要具備完善設施,才能地盡其利,滿足居民日常所需,但目前兩個市中心只有商場及住宅,社區服務例圖書館、政府合署等統統欠奉,連天橋等的行人接駁系統亦未盡完善。


假設政府決定只建一個大街市,該街市應坐落於什麼位置?當局將如何改善交通接駁,鼓勵居於被馬路「割裂」的住宅區的居民乘車或步行前往街市?該街市又可添加何類設施來滿足居民需要,為未來社區發展作好準備?筆者認為政府應以更靈活的方式,思考未來天水圍公營街市的規模、服務形式及對象,並應為其持續經營能力創造有利條件,淺白言之,倘若未來天水圍公營街市周邊配套有欠成熟,而且欠缺創新而進取的營運策略,即使街市規模再大及位置優良,未來都會陷入虧損狀態。


總括而言,政府應該透過正式諮詢,讓居民的生活經驗和想法,充分融入討論及決策過程當中,以設計出一個專屬於天水圍居民的理想街市,以根治現有的壟斷問題;當局並應把握良機,深入檢視區內交通、產業發展、社區配套等規劃事項,為天水圍重塑出新界西北商業樞紐的重要區位,終結區內長年發展失衡的局面。