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小蠔灣車廠上蓋 住唔住得過?

作者|編輯部



談起小蠔灣,大家會有什麼印象呢?小蠔灣座落在大嶼山北岸,在東涌東與陰澳之間。早在1992年的北大嶼發展研究中,政府就已計劃在北大嶼興建一個容納26萬人口的新市鎮;當中,小蠔灣被視為適合容納與新機場有關的工業以及其他公用設施,如濾水廠和污水處理廠。

因應港珠澳大橋的興建,2007年大嶼山發展專責小組又曾經提議將小蠔灣闢為物流園區。不過,在收集大嶼山發展諮詢委員會和公眾的意見後,2017年6月公佈的《可持續大嶼藍圖》又將北大嶼列為經濟及房屋發展地帶。


小濠灣現時主要有鐵路車廠、巴士車廠、污水處理廠及政府車輛維修廠等公用設施,並無人居住,亦無村落。故此,政府在報告中指小蠔灣有潛質作高密度房屋發展用途。政府認為在港鐵小濠灣車廠上蓋發展,可以省卻徵地問題,加快發展,並指有關單位可解房屋問題的燃眉之急。然而,此項目如以往的鐵路上蓋項目,均會發展成私樓,並無打算發展成公營房屋(如居屋)。政府在允許港鐵上馬這個項目時,能否設定條款,規定將一定部份發展做居屋呢?


根據港鐵的可行性研究估算,小蠔灣車廠車廠上蓋佔地30公頃,將會興建共100棟住宅大廈(44棟較大型、56棟較小型),每棟約15-22層高(受機場相關條例限制),總共提供104萬平方米總樓面面積,及30,000平方米商業用途的樓面面積。據此估算, 上蓋項目合計提供14,000個單位,準備容納37,800人。建成後,小蠔灣車廠上蓋項目將會是港鐵最大發展項目,規模超過太古城及美孚新邨。


項目規劃會提供一個公共交通交匯處、地鐵設站、3間學校、最少75,600平方米公共空間及最少4,000平方米社福設施的總樓面面積。政府並已開始就交通運輸、通風、環境、污水及供水、地質等進行初步技術性評估。項目並計劃興建全天候行人路/走廊以連接住宅和商用部分及車站。當局亦打算興建連接東涌東的單車徑,在附近提供公共空間。環評報告亦已於2017年11月29日通過。


雖然一排排住宅大廈的佈局有如屏風樓,但小蠔灣車廠上蓋項目初步預留了至少四條30米闊的主要通風走廊,大廈的外型亦有改動(curvilinear),對北大嶼山公路以南的地方(無人居住)影響不大。住宅平台亦計劃有園境種植及垂直綠化,冀營造較賞心悅目的環境。縱然如此,不得不提的是這個項目距離機場相當近,故此飛機升降的噪音實難以避免。故此研究報告建議發展商應採用隔音窗。然而,如果項目發展成私樓,只要有飛機升降的時候就有噪音滋擾,日後有三跑,升降量只會有增無減。縱有隔音窗,亦只起緩減作用,居民長遠亦無法避免有關問題,可謂「貼錢買難受」。



項目將會興建商用部份,但會否提供街市呢?而且即使提供街市,可以預想,價格之高、地理位置等因素,相信令居民跨區買餸無可避免。公營房屋而言,東涌西有滿東邨(3,900個公屋單位)及27區(1,000個居屋單位,約3,100人居住)的居屋項目入伙、東涌東亦有迎東邨(3,580個公屋單位),還有已入伙的私人項目「昇薈」、「東環」,加上東涌東北約200公頃範圍將填海,將提供40,800住宅單位(可容納約118,900人居住),十年間預計東涌區人口將達24萬,相當於半個屯門區。由於興建時削減成本,機場快綫及東涌綫在青馬大橋部分有訊號限制。而東涌綫光在東涌(東、西、市中心),將會嚴重飽和,小蠔灣車廠上蓋項目建成後,可以想像每日東涌綫的客流量會有多大多恐怖!