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公私營合作新玩法?| 規佬網誌

Updated: Jan 30, 2018

作者|規佬



政府覓地的決心相當大,並提出「公私營合作」以釋放發展商在新界的農地(其實部份現狀是棕土),究竟這次官商合作是否真的能為市民受益?發展商又是否有誘因參加?還是最終又成為「官商勾結」?來讓我這個「規佬」介紹下各種釋放私人土地形式:


順序為方法A、B、C、D。


方法 A 動用《土地收回條例》

發展商一般以約 100/呎購入農地,政府過往發展新市鎮或大型基建,按《土地收回條例》,以甲級農地價格約 900 至 1000 元/呎收回土地,這已比地主購買時升價十倍。土地收回之後由政府興建公營房屋或公開投標興建私樓。可是,此方法可能會面對發展商的司法覆核。

公眾得益:*****

地主得益:**

方法 D 發展商向城規會申請改劃農地

此為發展商現時常用的方法,透過城規會以《城市規劃條例》第 16 條改劃,由農地改為豪宅(多為低密度)。發展商通常於第一次申請時都會受到多個部門反對,但發展商會「屢敗屢試」,改動到各個政府部門滿意為止, 可能維時兩三年,但獲批機會大。這做法多年來也被批評補地價「黑箱作業」,發展商所付的金額少,令發展商大賺。

公眾得益:0 (你都買唔起)

地主得益:*****


而介乎兩者之間的,有方法 B 及方法 C:

方法 C 公私營合作 —— 撥出部份興建資助房屋

此方法暫時是政府屬意的方法,由發展商開發住宅,政府負責基建,但規定發展商必須提供一定比率的首置上車盤。公眾得益視乎資助出售房屋比例,以及其定價。官商是否勾結視乎發展商可出售私樓的比例,但對發展商的吸引力卻成為反比。值得留意的是,方法 D 向「城規會不斷申請」其實並無具體政策支持,只是符合程序的做法而矣,但若政府推行方法 C「公私營合作」,就成為政策支持,必須具明確的公眾利益了。

公眾得益:*至*** (資助房屋比例越大得益越多)

地主得益:***至****


方法 B 公私營合作 發展商只享有建築權

此方法雖然較少在社會上討論,但對公眾的利益比政府的提議為多。發展商以甲級農地價售給政府後,仍然繼續享有土地的建築權,政府批出建築合約予該發展商,全數興建可負擔的資助出售房屋。發展商在過程中的得益,包括土地出售予政府的得益,以及自動得到建築合約。這方法的好處是並不存在官商勾結,可避免發展商賺取因政府公營基建帶來的地價升值,因發展商只有建築權,並不會參與賣樓,情況有點像過往的私人參建居屋。當然,這方法對發展商的吸引力相對略低,但比政府使用《土地收回條例》 好。


公眾得益:**** (資助房屋越大得益越多)

地主得益:***

總括而言,按公眾的得益排序,方法 A 最好:

方法A> 方法B> 方法C> 方法D

而按發展商的得益及誘因,方法 D 就最大:

方法D> 方法C> 方法B> 方法A


所以,若仍然容許方法 D (向城規會申請改劃),那麼發展商便沒有誘因參加其他方法。所以,政府應在研究公私營合作的同時,在政策上宣示向城規會申請改劃低密度豪宅將較難或日後將不可行,才可逼使發展商接受在公私營合作中較大的讓步。