• Catalyst編輯部

棕地太零碎發展難?真.破除迷思


近日政府提出為期 5 個月嘅「土地大辯論」,當中就將棕地列入短中期發展選項。不過團結香港基金Facebook專頁「政策‧正察」就搵嚟凌嘉勤、梁焯輝及潘國城 3 位前規劃署長分析發展棕地問題時會遇到嘅困難同迷思,指土地零碎又有本身用途,難以開發,甚至表示有機會「將綠地變棕地」。睇睇依家市區咁多牙籤樓針插式興建,呢啲私人用地仲零碎過棕地喎⋯⋯


▊棕土零碎難開發?

據政府現時估算,本港現時棕地佔地約 1,300 公頃;「本土研究社」早前發表報告指出,本港相鄰嘅棕土群約佔 1,172 公頃,當中面積都係 2 公頃以上( 20,000 平方呎)。反觀堪稱細絕九龍,位處長沙灣嘅「AVA 61」,地盤面積約 4,588 方呎,搖身一變索價實用呎價 $20,000 嘅單幢樓,共提供 138 伙,實用面積介乎 150 至 232 平方呎。而香港紅磡北拱街嘅「薈點」,項目地盤面積更細,僅 4,128 平方呎,同樣可以變出樓高 26 層嘅商住大廈,碎成咁一樣發展到~


▊影響棕地臨時作業及網購?

三位前規劃署長提到,現時棕地已有用途,包括露天存貯、放置大型機器組件;事實上,政府近年一直研究發展棕地,必然涵蓋到清拆及重置安排。由於棕地欠完善規劃,夾雜於民居、常耕地之間,大型機器亂放鄉郊影響環境,安排重置作業實屬無可避免。梁焯輝更指棕地係年青人網購嘅物流倉庫;但網購同棕地用途係咪有直接關係?參考《經濟學人》(The Economist) 2016 年報導,指出現時網購趨勢係將物流倉庫設近城市,盡快將貨物送上到客人手上,而非近郊地區。


▊棕土無水利 取締會開發綠地?

政府以洪水橋為例子,證明已著手發展部分棕地用地,不過點樣發展,有冇全面棕地政策,一直未有晰準則。凌嘉勤更指外界認為棕地有路入,基本上已經可發展係錯誤睇法,因為無水利、排污配套;另外梁焯輝補充,如果將棕土取締,過往曾招致開發綠地。但「本土研究社」成員陳劍青回應指出,地產商囤積嘅農地連路都冇,「政府就出公帑幫佢鋪橋搭路,都話可行呀」;同時可以爭取凍結棕地,修復已破壞嘅棕地,而非消極地指棕地「唔掂得」。


到底係難發展定唔想發展?如果因為技術問題而保留棕地,反將目光放喺填海、發展郊野公園先係真正令香港珍貴嘅生態變得零碎,無法逆轉。